従来、不動産の売買において瑕疵が発見された場合、「瑕疵担保責任」によって売主が責任を負いました。それが、2020年から瑕疵担保責任が改正され、名称も「不適合責任」に変わりました。不適合責任とは、製品の売買契約後に品質不良や品物違い、数量不足などの不備が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。この記事では一つの例を参考に不適合責任をよりわかりやすく説明していきたいと思います。
仮に、Aさんが自分の土地に住宅を建てるため、建築業者のB社に建築の注文を出したところ、建築後の住宅に瑕疵が見つかったとします。
民法改正における不動産の軽微な瑕疵に対する不適合責任
B社の建築した住宅が契約の内容に適合しない場合は、当然Aさんには追完請求権(修補請求権)が認められます。ただし、住宅の瑕疵が「重要」ではなく、且つその修補に「過分な費用」を必要とする場合、Aさんは瑕疵の修補をB社に請求できません。
例えば、住宅の柱に設計図とは異なる材料が使われた場合、この柱を設計図通りに取換えるとすると、住宅を壊すしかありません。これでは修補に「過分な費用」がかかります。また、材料が異なっていたとしても、耐震などに問題がないのであれば、瑕疵が「重要」とは言えません。このような場合は、瑕疵修補請求が行えないということです。
民法には以下の規定があります。
「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。」
B社が契約不適合の住宅を引き渡した場合、Aさんに責任が無ければ、不適合の程度に応じてAさんは代金減額請求権を得られます。
民法改正における不動産の重大な瑕疵に対する不適合責任
住宅に重大な瑕疵があるために建替えざるを得ない場合、AさんはB社に対し、住宅の建替えに要する費用相当額の損害賠償を請求できます。なお、損害賠償請求権と報酬支払請求権は同時履行の関係にあるため、Aさんは支払債務と相殺することも可能です。つまり、B社が損害を賠償しない場合、建築代金の支払いを拒むことができ、また代金から損害賠償額を差引くこともできます。
民法には以下の規定があります。
「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。」
民法改正における不適合責任に伴う不動産の契約解除
不適合責任に基づいて契約を解除する場合は、B社の責任の有無は必要ではなく、催告をすることによって契約を解除できます。なお、契約解除において、「契約目的を達成できない」ことは要件とされませんが、債務不履行の度合が「契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である」場合は契約解除ができません。なお、契約目的は達成できるが、軽微とは言えない欠陥が存在した場合も契約解除ができます。
一方、債務履行が不能な場合や、催告をしても契約の目的を達成させることが不能な時は、催告無く契約を解除できます。ただし、契約の履行不能の責任がAさんにあった場合は、当然Aさんから契約解除をすることはできません。
民法には以下の規定があります。
「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。」
まとめ
不適合責任の内容は従来の瑕疵担保責任とほとんど変わりませんが、売主の責任がより強くなっています。
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