家を貸している地主の中には、古くなった借家を取り壊して、新たな賃貸用建物の建築を検討する人がいます。ただ、借家に入居者がいると立ち退いてもらわなければなりませんが、立ち退きを要求するにはその正当性が求められます。

不動産の業界用語・立ち退き要求の正当性

借家の取り壊しは、入居者が立ち退かなければ始まりません。借家の場合は、借地借家法において「賃貸人から賃貸借契約の解除をするには、賃借人に対し6ヶ月〜1年の猶予が必要」とされています。しかしながら、単に6ヶ月前に通知すれば可能というわけにはいかず、立ち退きを要求する「正当事由」がなければなりません。

借地借家法では賃借人が手厚く守られており、仮に賃借人に債務不履行があったとしても、客観的に見て信頼関係が崩壊していないと、立ち退きを要求できません。

不動産の業界用語・立ち退き要求の正当事由の要件

一般的に、裁判所が立ち退き要求の正当性を認定する上では、以下などのことが判断材料になっています。
1)賃貸人及び賃借人における当該建物の必要性
2)建物の賃貸借における経過状況(善管注意義務の遂行、債務不履行の有無、など)
3)建物の利用状況(契約に即した使途での利用、など)
4)建物の現況(老朽化の度合、不適合部分の発生、など)
5)財産面での給付(立ち退き料の支払い)

上記の要件から正当と判定されない限り、立ち退き要求は認められません。ちなみに、立ち退き料に関する法的な規定はありません。

不動産の業界用語・立ち退き要求における立ち退き料(住居用)

立ち退き料の金額に関しては、相場というようなものはなく、個々の事例によって異なります。基本的に、過去の立ち退き訴訟における裁判所の判例を参考にして金額を決めることになります。例えば、借家を居住用としている入居者の場合は、立ち退き料の中に以下などの金額を含めることができます。
1)引越し先の敷金や礼金などの費用
2)引越しに関わる費用
3)電気やガス、電話などの公共料金の解約手続き費用
4)慰謝料(精神的負担に対する損害賠償)

一般的に、賃借人が立ち退く前と同等の住環境を得られるための費用を、賃貸人は負担することになります。

不動産の業界用語・立ち退き要求における立ち退き料(事業用)

賃借人が借家を事業用として利用していた場合は、立ち退きによって発生する経済的な損失(逸失利益など)を負担しなければなりません。基本的に賃貸人は以下などの費用を提供します。
1)移転費用(引越し先の敷金、礼金などの契約金)
2)借家権価値(借家における営業によって構築された建物の経済的価値)
3)営業補償(営業上の逸失利益、従業員の給与、得意先喪失の補填など)

借家が事業用の場合は、単に売上が無くなるわけではなく、その場所で築き上げた経済的価値という見えない価値も失うため、数字的評価が非常に難しくなります。判例では、事業内容と借家との相関関係を考慮して判定されます。例えば、IT企業のようにどこでも営業できるような業者と、地元に独自の商品を販売してきたような商店では、補償内容が全く異なります。

不動産の業界用語・「定期借家契約」が良い理由

同じ借家でも、期間の定めのない「普通借家契約」と、期間を定めた「定期借家契約」では条件が変わります。普通借家契約の場合は契約期間が満了しても、正当な理由がない限り賃貸人は契約更新を拒否できません。一方、定期借家契約は契約更新の無いことが予め定められています。従って、普通借家契約と定期借家契約では、対応が全く異なったものになります。

まとめ

借地借家法では賃借人が厚く保護されているため、建物の立替えや売却という理由で、賃貸借契約を終了させることは基本的にできません。ちなみに、賃貸人の権利を確保するため、現在の借地借家法は旧借地借家法に無かった、定期借家契約が認められています。