戸建てにしろ、マンションにしろ不動産物件を購入するとなるとかなり纏まったお金が必要となります。そのため用意出来る予算によっては、新築だけでなく中古の不動産物件も候補に入れる人が多いです。ですが不動産物件は例え中古でも高額であるため、慎重に物件選びをする必要があります。特に耐用年数を考慮せずに中古の不動産物件に手出しすると、直ぐに価値が暴落してしまうので注意が必要です。

耐用年数とは

人間は長く生きていると、身体のあちこちにが衰え始めて徐々に体調不良を起こし易くなり、やがて寿命を迎えてしまうのです。不動産物件も同様で、建設後に徐々に劣化して行き、最終的には建物としての寿命を迎えてしまう事になります。耐用年数とは、年数が経過するにつれてその様に始まる劣化に対し、何年耐えられるかを示したものです。不動産物件も古くなって耐用年数に近付くにつれてどんどん価値が下がって行くのが一般的だったりします。ただし不動産物件の中でも土地は年数が経過しても劣化しないため耐用年数はなく、あくまで劣化して行く建物に対し適用されるのです。

不動産の耐用年数の種類

不動産の耐用年数には、物理的耐用年数法定耐用年数経済的残存耐用年数といった形で3つの考え方に分けられる事が多かったりします。

物理的耐用年数
言葉の通り、建物の構成材が物理的か或いは化学的に劣化を始めてしまい、建物そのものが使用出来なくなってしまうまでの年数を示しているのです。

法定耐用年数
固定資産の減価償却費を求める際に不動産物件の価値を公平に算出するために、国が設定した年数となっています。不動産物件の構造や種類、用途等によって一律に定められており、この法定耐用年数により物件の価値を判定する事が可能です。

経済的残存耐用年数
対象の不動産物件がどの程度継続使用出来るのか、不動産価値がなくなるまでの期間を示します。建物の劣化の度合いだけでなく、今後必要となるであろう修繕費や補修費等により算出されるのです。

建物別の耐用年数について

一言で不動産物件と言っても、建物によって建設の方法や用いられる資材に大きな違いがあります。そのため建物の種類によって、当然ですが頑丈さも違うため耐用年数も変化するのです。ちなみに一般的に耐用年数を過ぎると住む事が出来なくなる訳ではなく、建物の価値が0になってしまう事を表しています。具体的には木造の一戸建ての場合は、耐用年数が22年となっているのです。次に鉄筋コンクリート造りのマンションの場合ですが、こちらは耐用年数が47年となっているので、47年を過ぎると建物としての価値はゼロになります。更に最近では不動産投資という形で、アパート経営に乗り出す人が珍しくないです。ですが木造アパートの耐用年数は20年と短めになっているので、注意する必要があります。

耐用年数
・一戸建ての耐用年数 22年
・鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数 47年
・木造アパートの耐用年数 20年

耐用年数という観点から見た不動産物件の購入方法

耐用年数という観点から見ると、やはり不動産物件を購入する際は新築を選ぶのが望ましいです。ですが新築となると価格がかなり高いため、予算的にどうしても手が出ない人が少なくありません。とはいえ木造の戸建てを中古で購入する際には、築10年以内の物件が望ましいです。築10年を過ぎると、残りの耐用年数も短くなる上に、建物自体にも劣化が目立ち不具合が多く見られる様になります。だからこそ手直しする費用も掛かり易くなる上に、築15年も過ぎると耐用年数も残り数年となり、建物としての価値もかなり目減りするのでおすすめ出来ません。その上、木造戸建てで築10年を大きく過ぎる様な物件を選ぶとローンを組む際にも通り難くなるので注意が必要です。更に築20年以上の不動産物件を購入する際は、鉄筋コンクリート造りで頑丈なマンションだけにすべきです。鉄筋コンクリート造りであれば耐用年数が47年もあるので、購入後もある程度の期間、建物の価値を維持する事が出来ます。

購入するなら
・中古の戸建なら築10年
・築20年以上の不動産を購入するなら鉄筋コンクリート造りのマンション

まとめ

以上の様に一般的に不動産の耐用年数は、純粋な建物の寿命ではなく、資産価値がゼロになるまでの年数を示す事が多いです。だからこそ価格が安いからと考え、築年数が長い不動産物件を購入すると直ぐに建物が無価値になる恐れがあるので注意しなければなりません。加えて同じ住まいでも、木造の戸建てと鉄筋コンクリート造りのマンションとでは、耐用年数に倍以上の差がある点も踏まえておくべきです。