不動産投資をお考えのあなた。
今、契約されようとしている物件は本当に、「いい投資先」なのでしょうか?
また、あなたにはその物件への投資の「明確な出口戦略」を思い描けていますか?

今回は、不動産投資で大切なことは「出口戦略」だ!
ということを簡単にまとめていこうと思います。

1. 不動産投資における出口戦略とは?

まずは、「出口戦略」という意味からご説明します。
不動産投資で利益を出すためには、2つの方法があります、
物件を保有しておいて、家賃収入のみで利益を出す「インカムゲイン」という方法。
そしてもう一つが、そのアパートやマンションを購入した時よりも高い価格で販売する「キャピタルゲイン」という方法の2つの利益の出し方です。

今回の出口戦略で焦点となるのは、このうちの「キャピタルゲイン」の方が大きいでしょう。

2. 物件別で異なる出口戦略

不動産の出口戦略は、物件の種類によっても異なります。
まず、マンションの場合です。
マンションの場合はその物件を契約する際に「本当にこのまま保有していて次の買い手はつくのか?」ということを意識して契約すべきでしょう。
マンションは、都心の物件である可能性が高く、保有後に「本当にその場所に長期的に居住してくれる人」がいてくれるかどうかがかなり大きなポイントになります。

あなたがもし、「自宅として住む」と仮定した場合でも、本当にその都心の一等地に、継続して住み続けることが出来るでしょうか?そういった出口戦略を行う事が大切です。

一方、アパートの場合であれば、買い手がつかなければ最悪の場合「更地にして売却する」という出口戦略を練る事も出来ます。

3. 新築と中古の物件で異なる出口戦略

また、気を付けなければいけないのは「新築物件」を契約する時の出口戦略です。
新築物件のデメリットと言えば「価格が高い」ということ。

つまり、購入時の価格よりも、高い価格で売ることが非常に難しい物件なのです。
さらには、物件価格以外に「広告宣伝費」や「営業活動費用」「ディベロッパーの利益」などが上乗せされ、通常の物件価格よりも20%から30%は高いと言われています。

そのため、その購入時の価格よりも高い価格で物件を売却し、キャピタルゲインを得ることは、難しくなるのです。

ただし、一方では、新築物件の為入居希望者は増え続けます。
入居希望が多く、常に満室状態を維持できるのであれば、インカムゲインで利益を得ることが出来るでしょう。
新築物件を契約する際は、「どこで売るのか?」「どうやって利益を上げるのか?」の出口戦略を良く考えておくべきでしょう。

4. 短期譲渡と長期譲渡での税率の違い

短期譲渡と長期譲渡では実は「税率」が異なります。
短期譲渡(5年未満)では39%。長期譲渡(5年以上)では、20%の税率です。
一目見て頂いてお分かりいただけると思いますが、5年以上の長期譲渡を行い、極力物件の価格を下げない工夫をしながら、長期譲渡で売却を行う方が、キャピタルゲインに結びつきやすいです。

ということで、セオリーとしては、5年以上の物件の保有をして、極力物件価格を維持することが、不動産投資では当たり前の考え方になります。

5. まとめ

というわけで、今回は不動産投資と出口戦略の関係について記事をまとめてきました。
冒頭でも書きました通り、不動産投資を行うにはしっかりとした出口戦略が不可欠です。
どこの物件をいくらで買って、どうやって利益を出して、入居者はどれくらい集まって、最終的に買い手は現れるのか?を考えながら、契約する物件を選びましょう。
しっかりとしたリサーチをし、計画的な出口戦略を立てることで、最終的な利益には、大きな差が産まれる事でしょう。