所有している戸建を売却した時に発生した利益を譲渡所得と言い、当然所得税を納めなくてはなりません。所得税の計算式は以下になっています。
・所得税＝譲渡所得×税率
なお、譲渡所得というのは売却価格(収入金額)のことではなく、譲渡所得から費用を差引いた金額のことであり、以下の計算式になります。
・譲渡所得＝売却価額－取得費－譲渡費用
つまり、譲渡所得を計算する上では「取得費」が分かっていないとできませんが、最も手間のかかるのが取得費の計算です。なお、譲渡費用というのは、戸建を売却する時にかかった費用のことです。
戸建の経費の取得費とは
取得費はその言葉通り、売却した戸建を購入した時の価格のことです。ただ、戸建そのものの価格の他、戸建を購入する時にかかった以下などの費用も取得費に加えることができます。
・不動産業者に支払った仲介手数料
・売買契約書に貼付けした印紙税
・納めた登録免許税や不動産取得税
・司法書士へ支払った登録手数料
・解体費用や測量費用
・設計費用
・エアコンや給湯器などの設置費用
戸建の経費の算出における減価償却
建物というのは、長年の間に損耗したり、劣化したりします。つまり、1,000万円で購入した建物でも、半永久的に1,000万円の価値があるわけではなく、年月とともに目減りします。そこで、建物における取得費では、購入した時の金額から目減りした分を差引きます。その目減りした価値を一定のルールに基づいて計算するのが「減価償却」です。なお、土地については、損耗や劣化が生じないとされるため、減価償却は行いません。
居住用の建物の減価償却費は以下の式で算出されます。
・減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数
・経過年数：築年数ではなく、購入から売却までの所有期間です。
・償却率：建物の構造による数値が以下のように定められています。
・木造：0.031
・木造モルタル：0.034
・鉄骨造(3mm以下)：0.036
・鉄骨造(3mm超4mm以下)：0.025
・鉄骨造(4mm超)：0.020
・鉄筋コンクリート造：0.015
・鉄骨鉄筋コンクリート造：0.015
仮に、所有していた戸建の売却が以下だったとします。
・建物構造：木造モルタル
・譲渡価格：3,000万円
・購入価額：3,500万円(土地購入価額：2,500万円、建物購入価額：1,000万円)
・経過年数：20年
この場合の建物の減価償却費は以下になります。
・減価償却費：1,000万円×0.9×0.034×20年＝612万円
つまり、建物の価値は388万円であり、これが取得費になります。仮に、30年経っていると、減価償却費は918万円になり、建物の価値は82万円しかありません。
前記の例の場合、戸建の取得費(土地購入価額＋建物の取得費)は以下になります。
・取得費：2,500万円＋388万円＝2,888万円
戸建の経費の購入費が不明な場合
不動産の契約書類というのは大切に保管しているものであり、計算機があれば算出できます。ただ、戸建の中には親から相続したものがあり、その場合は往々にして契約書類を紛失したことで、購入価額が分からないということがあります。そうなると、取得費が計算できません。実は、そんなケースのために「概算取得費」というものがあり、「譲渡価額の5％」を取得費と見做すことになっています。
例えば、譲渡価格が前記の3,000万円だった場合、取得費は以下の金額になります。
・取得費：3,000万円×5％＝150万円
まとめ
所有していた戸建を売却する場合、売却金額によっては所得税の発生するケースがあります。従って、建物の取得費が税金を計算するで重要になります。なお、建物は購入後、年数を経るごとに価値が減るため、取得費が変動します。一方、土地の価値は不変のため、減価償却がありません。
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