住宅を所有する時は建売住宅やマンションを購入するか、持っている土地に住居を建てるのが一般的です。ただ、稀に地方裁判所から換金処理のために売りに出された競売物件を購入ケースがあります。競売物件というと安いというイメージや何かわけありの物件というイメージが強いですよね、この記事では不動産の競売物件について掘り下げていこうと思っています。
不動産における競売物件とは
競売物件とは、債務者が住宅ローンなどの借入金の返済が不能になったことで、債権者が貸付金の回収のため、裁判所に競売を申立てた住居のことです。そして、競売物件の落札金額が債権者の債権額に応じて分配されます。競売には、基本的に債務者以外なら誰でも参加できます。
なお、一般的な不動産の場合は宅地建物取引業法によって、購入者が手厚く保護されます。しかしながら、競売物件の場合は民事執行法による売却のため、物件を保証する規定はありません。従って、落札後に瑕疵が見つかったとしても、あきらめるか落札者自身で修理するしかありません。
不動産の競売物件情報の入手
競売に関する情報は、競売物件の所在地を管轄する地方裁判所の閲覧室にある資料で確認できます。また、最高裁判所の競売専用サイト「BIT」から入手することもできます。
競売においては、いわゆる３点セットと呼ばれる「現況調査報告書」、「評価書」、「物件明細書」の書類が公開されます。
1)現況調査報告書
現況調査報告書は、裁判所の執行官が実際に当該物件を調査した際の現況が記されている報告書です。敷地における情報や占有者(債務者)の氏名、占有状況などが記載されています。なお、自分の目で確認したくても、債務者が居住しているケースが多いため、内部の確認はできないのが実態です。
2)評価書
評価書は不動産鑑定士が作成しており、築年数や物件の状態、権利関係、法的な規制などについて説明されています。また、物件の評価価格の算定根拠が示されており、裁判所は評価書に基づいて、売却基準価額(市場価格の40～50％)を設定します。
3)物件明細書
競売物件の情報や売却条件などが記されています。物件の所在地や物件の面積、売却基準価額などを確認できます。
不動産の競売の流れ
競売は以下の流れで行われます。
入札→開札→落札→落札代金の納付→登記→引渡命令→物件の引渡し
1)入札
入札開始日はBITで公告されます。裁判所で入札用紙に必要事項を記入して提出し、銀行振込で入札保証金を納付します。その後、入札期間内に、入札書に入札価格を記入して裁判所へ提出します。入札価額は任意の金額を記入できますが、売却基準価額の２割減の価額以上でなければなりません。例えば、売却基準価額が1,500万円の場合は、1,200万円以上の金額(上限は無し)を記入します。
入札に参加する際は入札保証金として、売却基準価格の２割の金額を預けなければなりません。落札した場合、保証金は支払代金に充てられ、落札できなかった場合は返還されます。なお、自己都合で落札したのにキャンセルすると、保証金を放棄することになります。
2)開札
開札日に裁判所に行くか、BITで開札結果を確認します。
3)落札
入札価格の中で最高価格を付けた人に裁判所から売却許可決定が下され、物件の買受人になります。買受人はその権利を譲渡することはできません(相続などの場合を除き)。なお、債権者が買受人であった場合は、債権者が得られる予定の分配金を差引いた金額を納めます。
4)落札代金の納付
売却許可決定が確定すると、納付期限(通常、１ヶ月以内)までに裁判所に代金を納付します。同時に、所有権移転登記の登録免許税なども支払います。
5)登記
代金を納付すると、落札物件の登記が行われますが、登記手続きは裁判所が法務局に嘱託するため、買受人が手続きする必要はありません。
6)引渡命令
代金の納付が終わっても、落札物件に債務者が居住している場合は、裁判所に引渡命令の申立を行います。裁判所は占有者に対し引渡命令を下しますが、それでも債務者が退去しない場合は、裁判所へ強制執行の手続きをします。
7)物件の引渡し
物件の引渡しは法律の手続きの基に、買受人の責任で行います。
まとめ
競売物件は非常にお買い得になっています。ただ、引渡しにてこずるケースがあり、法的な手続きに慣れていないと、ストレスを感じることもあります。
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