使っていない住宅を所有している人が、その住宅を第三者に賃貸することがあります。通常は、賃借人が住宅を使用することになりますが、賃借人が海外出張などで長期間留守にする時があります。その際、使ってもいない住宅の家賃だけを支払うのは損だということで、留守の間誰かに貸して家賃を浮かそうと、「又貸し」することがあります。
不動産の又貸しにおける法律上の規定
又貸しというのは、借主が賃借している不動産を貸主の承諾を得ずに、他人に貸すことです。不動産の賃貸では、貸主が又貸しを禁止しているのが一般的です。民法には又貸しに対して以下の規定があります。
・民法612条一項：賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができない。
・民法612条二項：賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。
つまり、借主が貸主に無断で第三者に住宅を貸出すことは法律違反となります。
不動産の又貸しにおける貸主の承諾の効果
借りている住宅を又貸しする場合は貸主の承諾が必要ですが、貸主の承諾においては以下の規定があります。
1．承諾は借主、転借人のいずれに対しても行うことができます。
2．承諾の時期に制約はありません。
3．承諾した場合は撤回ができません。
仮に、貸主の承諾を受けずに又貸しを行うと、法律上の効果は以下になります。
1．無断での又貸しは、借主と転借人との間の契約は有効ですが、その契約によって貸主に対抗することはできません。
2．無断での又貸しがあっても、貸主と借主との間の賃貸借関係に直接影響することはありません。ただし、無断での又貸しによって転借人に住宅を使用させた場合は、貸主に賃貸借契約の解除権が発生します。
不動産の又貸しによって賃貸借契約に生じる法律上の影響
無断での又貸しがあった場合、貸主には解除権が与えられますが、以下の場合は解除権を行使することができせん。
1．無断での又貸しがあっても、実際には転借人に使用させていない場合。
2．無断での又貸しがあっても、それが貸主に対する背信行為とは認められない特段の事情がある場合。
ただし、背信行為に該当しないことを借主が立証しなければなりません。なお、貸主に解除権が発生しない場合、転借人は貸主に対して転借権を主張できます。
無断での又貸しを承諾しない場合、貸主は借主との賃貸借契約を解除しなくても、転借人に対して住宅の明渡しを請求できます。
不動産の又貸しを行った借主の滞納における法律上の効果
借主が貸主から又貸しの承諾を得て転借人に住宅を貸していた際に、借主が家賃を滞納すると、状況によって貸主は借主との賃貸借契約を解除することができます。その場合、貸主は転借人に対し、部屋の明渡しを請求できます。転借人に借主の家賃の滞納分の立替払いの意思があったとしても、また転借人が借主に転借料をきちんと支払っていたとしても関係ありません。
なお、借主が家賃を支払わない場合、貸主は転借人に対して直接、借主の家賃を請求することができます。ただし、請求できるのは借主に対する家賃分だけです。また、転借料の方が家賃より安かった場合、転借人は転借料分だけを支払うだけで構いません。
まとめ
貸主に無断で行う借主と転借人における又貸し契約は法律違反です。借主が貸主に対して信頼関係を損ねる行為をしていると、転借人の立場は不安定になります。従って、貸主の承諾を確認していない限り、借家を又貸しさせてもらうことは避けた方が無難です。なお近年、民泊がブームになっていますが、貸主の承諾が無ければ認められません。また、借主が他人を同居させて家賃を折半するルームシェアも貸主が承諾していない限り、又貸しです。
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