通常、販売されている住宅を購入すると、土地と建物の所有権を取得します。ところが稀に、定期借地権や普通借地権と書かれている住宅の広告を見ることがあります。今回の記事では不動産の専門用語である借地権について、普通借地権・定期借地権の違いや借地権付き住宅のメリットやデメリットについてお話します
●借地権の付いている不動産の取扱い
借地権とは、第三者の土地を借りることで、その上に自分の建物を建てられる権利のことです。あくまでも借り物であるため、自分の自由に使える所有権とは異なり、使用する上で制約を受けます。例えば、借地人は地主の許可なく借地権を第三者に転貸したり、譲渡したりすることができません。ただし、土地の上に建つ建物は自分の所有物であるため、土地の賃貸借契約とは別になります。なお、借地権付き住宅における法律は、借地借家法が適用されます(平成4年8月以前のものは旧借地法が適用)。
●不動産の普通借地権と定期借地権の違い
借地権は権利の更新時の取扱いによって、普通借地権と定期借地権に分かれます。
1．普通借地権
普通借地権とは、期間満了時に借地人が希望すると契約の更新が可能になっている借地権のことです。最初の契約では借地期間は30年とされ、1回目の更新で20年、2回目以降の更新では10年と存続期間が定められます。
2．定期借地権
借地権付き住宅で主に利用されているのは、一般定期借地権です。一般定期借地権は契約期間が50年以上と定められており、始めに期限付きで土地の賃借契約を交わし、期間が満了すると土地を更地にして所有者に戻すことになります。借地権付き住宅では、建物の老朽化を想定して50年や70年の借地権の期限が定められます。
●借地権付き住宅という不動産における負担
借地権付き住宅においては、土地は借り物であるため、土地にかかる固定資産税や都市計画税の負担はありません。ただし、土地を借りるため、借地代を支払わなければなりません。また、定期借地権では期間満了時における住宅の解体資金が必要です。なお、借地権付き住宅をローンで購入する場合、残存期間における条件を満たさないことでローンを組めないこともあります。普通借地権付き住宅の場合、期間満了時における更新手続きや建物の立替などの際に、地主との権利関係で予定や計画が立てづらいという面があります。
●借地権付き住宅という不動産のメリットとデメリット
借地権付き住宅のメリットとデメリットには以下のことが挙げられます。
１．メリット
借地権付き住宅は何といっても価格の安いのが大きなメリットです。設備や機能は全く同じなのに、一般的な住宅と比べると、30～40％は安くなります。
2．デメリット
1)将来的に、土地を返却しなければならないという制約を受けます。
2)地代の支払いが必要であり、また値上りすることもあります。
3)売却の必要が出た時に、借地権が付いていると買い手が付きにくい面があります。
4)土地を担保にできないため、住宅ローンを拒否されることがあります。
●不動産における定期借地権の設立
普通借地権と定期借地権の最も大きな違いは、更新の有無です。普通借地権は借地契約期間が満了した場合でも更新が可能なのに対し、定期借地権は借地契約期間の満了と同時に契約が終了するということです。
従来、普通借地権は地主に更新拒絶のための「正当事由」が無い限り、契約の更新が続きます。そして、地主の更新拒絶の正当事由は、かなりハードルが高くなっていました。そのため、地主は半永久的に土地を取り戻せないという結果に繋がっていました。それでは借地権者に対する保護が強すぎるという批判が高まったことで、必ず契約が解除される定期借地権が設立されます。
●まとめ
日本は土地が狭いせいか、借りた土地の上に住宅を建てることが珍しくありません。ただ、借りたものであるため、いずれ返さなければならず、その点では一般的な土地付き住宅と比べると将来的な安定感が薄くなります。
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