念願の自宅を購入できたことで、数年間借りていた借家から引っ越す時があります。その時に気になるのが、貸借契約時に貸主に納めた敷金の返還です。つまり、畳が日に焼けていたり、浴槽にカビが生えていたりすると、敷金がそれらの修繕代に充てられて、返却してもらえないのではないかということです。敷金の返還の有無は、「善管注意義務」と「原状回復義務」が関わります。
●不動産における善管注意義務と原状回復義務の関係
住宅を借りていた場合、借主には善管注意義務があります。
1．善管注意義務
善管注意義務というのは｢善良なる管理者の注意義務｣のことであり、賃借物を返還するまで、最善の注意を払って保管する義務が課せられているということです。従って、わざと(故意に)賃借物に損害を与えたり、不注意や間違った使用(過失)によって賃借物を破損させたりすると、善管注意義務を怠ったことになります。その場合は、補修のための修繕費の支払い義務が生じます。
故意に傷つけるという意味は、誰にでも理解できます。判断が難しいのは「過失」の程度です。例えば、タンスの移動中に壁にぶつけて穴を空ければ過失と分かります。それでは、柱に木ねじで穴を空けた場合はどうなのかは不明です。
2．原状回復義務
借主は住宅を明け渡す際、原状に回復しなければなりません。これを、原状回復義務と言います。原状回復に関しては、国土交通省のガイドラインにおいて、｢賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の範囲を超えるような使用による損耗等を復旧すること｣と定義されています。原状回復における訴訟でも、ガイドラインに基づいた裁決が下されています。
●不動産における善管注意義務を起こった場合の原状回復義務の発生
国土交通省のガイドラインでは、「通常の範囲を超えるような使用」をした場合に原状回復義務が発生することになります。つまり、自然損耗(通常の使用による損耗)や経年劣化(年数が経つことで生じる自然な劣化)の修繕は、原状回復義務には含まれていません。従って、これらの回復に費用がかかったからといって、借主が費用を負担する必要はありません。
例えば、借家をハウスクリーニングまでして、｢新品同様｣の状態に戻す義務は借主には無いということです。
なお、自然損耗に関しては、過去の判例で｢入居者が入れ替わらなければ取替える必要がない程度の状態｣とされています。具体的には、畳や絨毯の損耗、日照や結露による壁紙の汚損、清掃で取れる程度のタバコのヤニなどが該当します。当然、木ねじで柱に穴を空けた程度は自然損耗と言えます。
従って、借家の原状回復で求められるのは、借主が購入した家具や家電製品などの搬出、及び借主が取付けたエアコンやサッシなどの撤去、ゴミの処理です。ただし、何かを投げたり、ぶつけたりして住宅を壊したり、傷つけたりした場合は善管注意義務違反となり、修繕費は借主の負担になります。
なお、敷金とは、賃料の滞納の他、賃借人が不注意等によって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合の損害を補償するために、賃貸人に預るお金です。そのため、修繕費を敷金から差引かれても致し方ありません。
ちなみに、不動産鑑定評価基準では、毎月の借家の賃料の中に減価償却費や維持・管理費、公租公課、損害保険料などが含まれているとされています。
●まとめ
住宅を借りた場合は、善管注意義務でもって使用しなければなりません。故意や不注意で部屋に損傷を与えた場合、その修繕費は借主が負担することになります。ただし、あくまでも故意や不注意で損傷を与えた場合だけです。通常の範囲内での使用における自然損耗や経年劣化は原状回復義務には該当せず、借主の責任で修繕すべきものではありません。
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