戸建住宅の売却の種類は大きく分けて２つ！任意売却と競売の違い

戸建住宅を建てたり、購入したりする時は高額な金額が必要なため通常、金融機関と住宅ローンの契約を結びます。その場合、戸建住宅は債権者(貸付金融機関)へ担保として提供され、抵当権が設定されます。

従って、債務者が住宅ローンの返済をできなくなると、債権者は担保の戸建住宅を売却して債権額の回収に充てます。その際の住宅の売却方法には、｢任意売却｣と｢競売｣の２つがあります。

1．戸建住宅の任意売却

任意売却とは、住宅ローンの債務者と債権者が話し合って売却する方法のことです。任意売却には以下のような特徴があります。

①売主が市場価格に即して販売価格を決められるため、競売より高い価格での売却が可能になります。

②債務者と債権者の同意に基づくため、売却や明渡しなどのスケジュールを調整できます。

③仲介手数料などは売却代金から支払われるため、別途に資金を用意しなくて済みます。

④個人的な売却であるため、返済不能に陥ったことや、個人情報などを他人に知られる心配がありません。

なお、任意売却の代金だけでは住宅ローンの完済のできないケースが多くあります。その場合は、残った債権がサービサー(債権回収会社)に転売されるのが一般的です。サービサーは残債を非常に安い価格で買取っており、仮に全額を回収できなくても利益が出るようになっています。そのため、債務者は残債をより安い金額で買い戻せたり、低い金額での分割返済にしてもらえたりする可能性があります。

ちなみに、任意売却をするためには担保の抵当権の抹消が必要です。仮に、抵当権者が複数存在する場合、その内の1社でも抵当権の抹消に応じないと任意売却ができなくなります。

2．戸建住宅の競売

競売というのは、債務者がローンの返済を滞納し続けているため、債権者が貸付金の回収手段として、裁判所に担保不動産の競売を申立てることです。申立てが認められると、裁判所は一般公募によって強制的に当該住宅を売却します。

競売には以下のような特徴があります。

①債務者の意思は考慮されません。

②裁判所は一般的に、競売価格を市場価格の50～70％に設定します。

③購入希望者には住宅の内部を見ることができない、瑕疵に対する保証がないという制約があります。

④競売の場合は住宅の情報が裁判所から公表され、また業者が競売物件としてインターネット上に掲示することがあるため、返済不能を近隣に知られることがあります。

⑤売却や引越しなどにおける諸費用は債務者自身の負担になります。

⑥落札後に住宅に居住し続けると不法占拠になり、裁判所から明渡しの強制執行が下されます。

⑦競売後の残債に対しては、厳しい処置が採られます。

まとめ

マイホームである戸建住宅を失うと、将来の生活に大きく影響します。まずは、無理のない返済計画に基づいた住宅ローンの契約が重要になります。また、返済に破綻が生じたら、速やかに金融機関に相談することです。金融機関も貸付金の回収が最終目的であるため、返済期間を延長したり、利子の返済を猶予してくれたりします。