戸建て住宅を所有すると毎年、固定資産税を納めることになります。固定資産税とは、不動産の所在地を管轄する市町村が毎年1月1日現在の土地・家屋の所有者に対して課す税金のことです。税額に関しては、土地と家屋では別に税額が算出されます。なお、土地・家屋ともに課税に対する軽減措置を受けることができます。固定資産税の納付時期は年4回に分かれており、具体的な期日は各市町村によって定められています。

●固定資産税の算出方法

固定資産税は土地・家屋とも、固定資産税評価額を基準にして算出されます。固定資産税評価額とは、各市町村の固定資産税課税台帳に登録されている1月1日時点の土地・家屋の評価額のことであり、3年ごとに見直しが行われます。

●土地に対する固定資産税

土地基本法において、「国は適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努める」と規定されています。

従って、土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に設定されています。そして、固定資産税評価額が通常、固定資産税の課税標準額となり、課税標準額に税率の1.4%を掛けたものが固定資産税の税額となります(市町村の判断によって税率の上る場合あり)。

なお、住宅用の土地(宅地)の場合は、面積によって以下の軽減措置が適用されます。軽減措置に期間の定めがありません。
1.小規模住宅用地
一戸当たりの敷地の土地面積が200平方メートル以下の場合、課税標準額が6分の1に減額。
2.一般住宅用地
一戸当たりの敷地の土地面積が200平方メートルを超えた部分に対し、課税標準額が3分の1に減額。

例えば、150平方メートルの小規模住宅用地を購入し、固定資産税評価額が3,000万円だった場合の税額は以下になります。
3,000万円×1/6×1.4%=70,000円

なお、固定資産税評価額は3年に1度改定されるため、地価の変動に比例して税額が増減します。

●家屋に対する固定資産税

家屋に対する固定資産税の計算式は、土地の場合と変わりません。また、土地と同様に軽減措置がありますが、期限が定められています。

なお、家屋の場合は評価額が年の経過とともに減価していくため、家屋が古くなるにつれて税額が減少していきます。ただ、評価額の算出に使用される減価率は下限(最終残価率)が2割と定められており、下限に達して以降は家屋がどんなに古くなっても評価額は変わりません。つまり、税額は減らないということです(一般的な木造専用住宅は25年で下限に達します)。

新築住宅の場合、以下の条件を満たすと課税標準額が2分の1に減額されます。減額期間は3年です(3階建以上の中高層耐火住宅は5年)。
・平成32年3月31日までに建てられた新築住宅
・居住部分の床面積の割合が2分の1以上の住宅
・住居部分の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の住宅
ただし、減額されるのは床面積が120平方メートル分だけです。従って、仮に床面積が150平方メートルだったとしても、120平方メートル分しか減額されません。

床面積が120平方メートルで、固定資産税評価額が800万だった場合の税額は以下になります。
800万円×1/2×1.4%=56,000円

減額期間が3年間であるため、4年目からは本来の税額に戻ります。

●まとめ

不動産取得税と固定資産税は同じ地方税ですが、不動産取得税は都道府県に納め、固定資産税は市町村に納めます。土地に対する固定資産税は地価の変動によって評価額が大きく変わる可能性がありますが、税負担がゆるやかになるように、調整措置が講じられます。建物の評価額は経過年数に応じて減価されるため、基本的には下がり続けます。いずれにしても、3年に1度見直されるため、確認の必要があります。