所有している戸建住宅を売却する場合は通常、仲介業者に依頼します。仲介業者に依頼すること自体には費用はかかりませんが、売却できた場合は当然費用が発生します。売却する時にかかる主な経費としては、仲介業者に支払う仲介料、測量代(50～70万円)、契約書に貼る印紙代(1万円または5千円)があります。そして、忘れてならないのが税金です。なお、測量代と印紙代はほとんど固定ですが、仲介料と税金は売却価格によって変動します。
●戸建住宅を売却した場合の仲介料
仲介料は仲介業者が自由に決められるわけではなく、宅建業法によって請求できる仲介料の上限額が設けられています。そして通常、仲介業者は上限額を請求しています。なお、あくまでも上限額であるため、割引交渉をするのは自由です。
仲介料の上限額は売買価格によって以下の通り定められています(左：売買価格、右：仲介料率)。
・200万円以下：5％
・200万円超400万円以下：4％
・400万円超：3％
なお、仲介料の計算の仕方を誤解している人が少なくありません。例えば、戸建住宅の売買価格が1,000万円だった場合、仲介料の上限額は1,000万円×3％=30万円ではありません。この場合は、以下の計算式になります。
(200万円×5％)＋(200万円×4％)＋(600万円×3％)=36万円
実は、こんな面倒な計算をしなくても、売買価格が400万円を超える場合は、2,000万円でも3,000万円でも｢売買価格×3％＋6万円｣という計算式で仲介料が算出できます。
仲介料は成功報酬であるため、売買契約が成立しない限り支払う必要はありません。また、売買契約成立時に全額を支払うのではなく、通常は契約締結時に50％、戸建住宅の引渡し完了時に残りの50％を支払うようになっています。
●戸建住宅を売却した場合の譲渡所得税
戸建住宅の売却によって｢利益｣が出た場合は、｢譲渡所得税｣を納めることになります。なお、譲渡所得は給与所得や事業所得とは合算しない、申告分離課税になっています。
譲渡所得税は以下の順に計算して算出します。
①まずは譲渡所得を計算する
譲渡所得＝譲渡収入－譲渡費用－取得費
譲渡費用＝売却時に負担した費用（譲渡費用には前記の仲介料や測量代、印紙代などがあります。）
取得費＝戸建住宅の購入価格（相続した住宅の場合は被相続人が購入した代金を取得費とします。増改築した場合はその費用も取得費に加えられます。）
②次に課税譲渡所得を計算します。
2．課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
売却した戸建住宅が特別控除の条件に該当する場合は、譲渡所得から控除額を差し引きます。特別控除には色々な種類がありますが、個人の戸建住宅の売却の場合は住居用のマイホーム特例が適用されます。マイホーム特例は控除額が3,000万円と大きいため、譲渡所得が全額控除になることが少なくありません。
③次に譲渡所得税額を計算します。
3．譲渡所得税額＝課税譲渡所得×税率
課税譲渡所得に対しては、2通りの税率で譲渡所得税額が計算されます。
・短期譲渡所得(5年以内の所有の場合)：39.63％
・長期譲渡所得(5年超の所有の場合)：20.315％
ところで、建物は年数が経つごとに価値が減るため、減価償却費相当額を取得費から引かなくてはなりません。減価償却費の計算式は以下になります。
・減価償却費=取得費×0.9×耐用年数の1.5倍に対応する償却率×経過年数
ちなみに、購入年が古すぎて取得費が判明しない時は、譲渡収入の5％とすることが定められています。
●まとめ
戸建住宅を売却する場合は高額な金額の取引になります。また、売却にかかる経費も高額になるため、売却価格だけを見ていると、実際に財布に入ってくるお金が予定より少なかったということになります。経費のことも常に念頭に置いておくことが肝心です。
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