不動産を購入したり、相続したりした場合は「登記」をしないと、自分の所有物であることを公に示すことができません。つまり、何か犯罪に巻き込まれた時に、『俺のものだ』と主張できないということです。その登記をする時に納める税金が「登録免許税」です。今回はその登録免税が課せられる不動産登記の種類や登録免税の計算方法などについて紹介したいと思います。
●登録免許税が課される不動産の登記の種類
以下の登記をする時に、登録免許税が課されます
1)所有権保存登記
2)所有権移転登記
3)抵当権設定登記
1)所有権保存登記
所有権保存登記とは、新築物件を購入した時に行う登記のことです。登記自体は任意になっていますが、問題が起きた場合などに備えて、登記しておく方が賢明です。なお、保存登記とは違い、まだ登記されていない土地や建物に対する新規の登記である「表題登記」は、購入後1ヶ月以内に行うことが義務づけられています。表題登記には、登録免許税はかかりません。
2)所有権移転登記
他者が所有していた不動産を入手した時に行う登記が所有権移転登記です。売買や贈与、相続などで、不動産の持ち主が変わった時に行う登記です。なお、売買における登記では、売主と買主連名の登記申請書が必要です。
3)抵当権設定登記
借金などの担保として不動産を提供する時に行う登記です。登記の権利者となるのはお金を貸付けた債権者ですが、登録免許税を支払うのはお金を借りた債務者です。登録免許税は借入金額×0.4％です。
●不動産にかかる登録免許税の税率
登録免許税の税率は、入手した不動産の種類と入手方法で異なります。
1)土地の場合
・売買：2％(2021年3月31日まで0.15％)
・相続：0.4％
・贈与：2％
2)建物の場合
・新築物件：0.4％
・売買：2％
・相続：0.4％
・贈与：2％
●不動産にかかる登録免許税の軽減税率
登録免許税に関しては、以下の条件を満たすと軽減税率が適用されます。
・自分が居住する建物
・新築または取得後1年以内の登記
・床面積50平米以上
1)所有権保存登記：0.15％
2)所有権移転登記(土地)：軽減無し
3)所有権移転登記(住宅用家屋)：0.3％
4)抵当権設定登記：0.1％
●不動産にかかる登録免許税の計算例
1)新築物件(床面積50平米未満)の登録免許税の計算
新築物件の登録免許税の金額は以下になります。
・法務局が定めた新築物件の価格×税率
法務局が定めた新築物件の価格は、「新築建物課税標準価格基準表」に基づいて算出します。
仮に、新築建物課税標準価格基準表で算出した価格が4,000万円のマンションで床面積が45平米だった場合、登録免許税は以下になります。
・登録免許税：4,000万円×0.4％＝16万円
2)新築物件(床面積50平米以上)の登録免許税の計算
同様に、算出価格が4,000万円のマンションで床面積55平米だった場合、登録免許税は以下になります。
・登録免許税：4,000万円×0.15％＝6万円
3)中古物件の登録免許税の計算
中古物件にかかる登録免許税の金額は以下になります。
・固定資産税評価額×税率
固定資産税評価額とは、公示価格を基に市区町村が決めた土地の価格のことです。なお、固定資産税評価額は毎年送られて来る課税明細書に記載されています。ちなみに、固定資産税評価額と課税標準額を勘違いする人が多いので、注意が必要です。
仮に、土地付きの中古住宅を購入した時の評価額が、土地：2,000万円、建物：500万円だったとします。
・土地の登録免許税：2,000万円×2％＝40万円
・建物の登録免許税：500万円×2％＝10万円
土地40万円+建物10万円＝50万円
●まとめ
登記をする時に必要になる税金が登録免許税です。なお、移転登記は任意であるため、しなくても法律に違反するわけではありません。また、所有権自体は契約した時点で相手方に移ります。ただし、登記をしていないと第三者に対抗することができなくなります。
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