戸建住宅を購入する際には、一般的には住宅ローンを組んで購入します。例えば4000万円の戸建て住宅を購入する際には、この住宅ローンの視点から、どの程度の年収が目安となるのかを、色々な角度から考えたいと思います。

・借りる事が可能な金額の視点

住宅ローンがいくら借りられるかは、返済能力を考慮して、金融機関が定めた返済上限率が一つの目安となります。
例えば、全期間固定金利住宅ローンの「フラット35」の場合は、金利1.2%の元利均等返済の35年ローンでは、返済比率が最大で35%となっており、年収400万円で3999万円の借り入れが上限となっています。
ちなみにこの場合では、月平均の収入が33.3万円に対して、月々の返済額が11.7万円となります。
従って、どんなに金融機関が個別の条件が良いとしても、年収400万円なければ、絶対に4000万円を貸してはくれないのです。

・返済可能な金額の視点から

先に金融機関が最も甘い査定をしても、4000万円は年収400万円なければ貸してくれません。
しかし、もしこの上限条件で借りられたとして、生活はやって行けるでしょうか?住宅ローンを組む場合には、月々の返済金額を考えて、生活が成り立つ事が必要で、当然この視点で考える事も必要です。
年収400万円で4000万円を借りた場合、月々の返済は先に記載した様に、収入が33.3万円に対して、返済金額が11.7万円で、ローンを払った残りは21.6万円になってしまいます。
これは夫婦2人がつましい生活を送るなら何とかなる金額かも知れませんが、子供さんが居られたりすると、生活をかなり切り詰めなければならず、実質的には住宅ローン貧乏という状態に陥る事が推察できます。
こうした返済と収入の残りで生活できるかと言う視点では、一般的には返済率が25%以内にすべきとされています。
この返済率で考えると、4000万円の戸建て住宅を購入する場合、年収は560万円程度必要となります。
逆に25%の返済率なら2800万円程度の住宅を購入するのが妥当と言う事になります。
いくら借りられるかではなく、返済を考え、いくら返済率を高く設定しても25%を超えない事をまず考えるべきです。

・戸建住宅には維持費も掛かり、その考慮も必要

マンションは大規模修繕費等は、月々積み立てるのが一般的で、マンション購入時には、当然共益費や修繕費で月々支払うべき金額を誰しも計算に入れます。
しかし戸建住宅は、外壁の塗り家等の大規模なメンテナンス費用も、自己責任で蓄えておく必要があります。また固定資産税も必要です。

・35年返済の重みも考えるべき

月々の返済金額を抑えるために、一般的には35年ローンを組みます。しかし、自分が何歳で、35年後に何歳になっているのかを十分に考慮に入れるべきです。
例えば、35歳で購入して35年ローンを組むと、完済時には70歳と言う事になります。この時に自分の生活がどうなっているかも考えておくべきでしょう。
65歳定年であり、年金を受給し、それと再就職での収入で生活されているかも知れません。一般的には、現役時代の年収よりもこうした収入では、大幅にダウンしているものです。
年金生活でローンの返済を続けるのは、非常にきついと言えます。従って、当初は35年返済でローンを組んだとしても、65歳に完済できる様に、適時繰り上げ返済できるだけの貯蓄をして置く事は、絶対に必要です。

・余裕を考えれば返済率20%以下にすべきで

住宅ローンを返済期間に渡って余裕を持って返済でき、また定年退職を迎える年齢の65歳までに繰り上げ返済できるほどの余裕を持ったローンを組む事が必要で、そのためには返済率は20%以下とすべきです。
この計算では、4000万円の戸建て住宅を、頭金なしで購入するには、年収が700万円程度が必要となります。

・まとめ

余裕を見たローンを考えると、400万円の年収の人なら2000万円程度の住宅が適切と言え、4000万円の戸建て住宅購入には、年収700万円程度が必要と言う事になります。
自分の年齢・家族構成等を考慮して、十分に余裕を持って返済できる住宅ローンを組むべきと言えます。