不動産の売買は高額なお金が動くため、色々なルールに則って取引が進められます。その中の一つに「買付証明書」の提出があります。買付証明書とは、不動産取引において販売物件の購入希望者が売主や仲介業者に提出する購入意思を記した書類のことです。ちなみに、仲介業者によっては買付申込書や買受証明書などの名称を使われることがありますが、いずれの場合も買付証明書と同じ意味を持ちます。
■不動産取引における買付証明書の提出
不動産の購入を検討している人が実際の物件を確認した後、当該物件を購入したいと思った時に、買付証明書を売主側に提出します。買付証明書を提出した時点で、『この物件をこの金額で購入します』という意思を売主や仲介業者に正式に表明したことになります。購入希望者の意思が明確になると、売買契約における詳細な条件の打ち合わせ、契約書の締結というステップに進みます。
■不動産取引における買付証明書の意味
買付証明書には購入希望価格や購入予定日、代金支払方法などいくつかの要件を記入します。買付証明書は法的な提出義務があるわけではなく、不動産取引の実務において慣習として行われているにすぎません。従って、記入内容にも規定があるわけではなく、仲介業者ごとに異なる書式が使われています。なお、買付証明書が提出されたからといって、売買契約が成立したわけではありません。
ちなみに、法律上では、売買の対象が特定され、売買代金の合意があれば、口約束でも売買契約が成立するとされています。
しかし、不動産という高額な取引においては、口約束だけではなく契約書を作成し、手付金や内金の受渡しなどを経ることで取引の成立するのが慣習となっています。裁判においても、このような不動産取引の慣習が重視されており、『売買契約書の作成と内金の授受をもって売買契約が成立すると考えるのが相当である』という判例が出ています。
買付証明書は購入希望者が購入の意思を表明したに過ぎません。『この物件を購入したいので、契約の話合いを希望します』という趣旨の書類であり、法的な拘束力はありません。従って、提出後でも条件が折り合わなければ、売買契約の交渉をキャンセルすることができます。また、キャンセルしたことで、ペナルティを課されることもありません。
しかしながら、法的に全く意味の無い書類かというと、そうでもありません。買付証明書が提出され、契約の打合せがある程度まで進むと、売主や仲介業者、買主はそれぞれ売買契約の成立に向けた準備に入ります。例えば、売主は物件の引渡しに向けた法的な手続き、買主は代金を用意するための融資の申込などを行います。
そうした段階に入った後、一方的に契約の締結を拒否したことで、相手側に損害が生じた場合は、損害賠償責任を問われる可能性があります。つまり、買付証明書に法的な拘束力が無いとしても、意思表明によって相手側が契約手続きを進めた場合、一方的に契約拒否すると法的責任が発生するということです。
過去の判例でも、マンション用地の売買契約の交渉において、キャンセルをした買主に対し、売主への損害賠償金の支払いを命じたものがあります。この事例は、売買契約までは締結されていませんでしたが、売買契約書の作成や、代金決済における合意があり、地鎮祭の日程まで決める段階に進んでいました。この段階において、買主の一方的なキャンセルは、相手の信頼や財産を害したとして損害賠償責任が課されました。
■まとめ
不動産売買における買付証明書の存在はあまり知られていませんが、応募の集中するような人気物件の場合は、買付証明書の提出が必要になります。なお、買付証明書は契約の証となるものではありませんが、買付証明書の提出によって契約の実行に進むと、キャンセルに対して損害賠償の発生するケースがあります。
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