不動産の賃貸契約を行なって収入を得ようとした時、しばしば頭を悩まされるのが残置物の問題です。残置物とはどんな物でしょうか？残置物の扱いはどうしたら良いのでしょうか？不動産の賃貸物件で問題となりやすい残置物について説明します。
【不動産の賃貸物件の残地物とは？】
残置物とは、賃貸物件を借りていた入居者が、退去する時点で撤去せずに残していった設備等を言います。それらの設備等は、退去した人が入居した時点では備わっていなかった物で、入居中に大家さんに許可してもらって設置した物です。
残置物の代表的な物としてはエアコンがあります。洗濯機・冷蔵庫・ガス台・電灯なども残置物に多い物です。
築年数が長い賃貸物件で、大家さんが自分で賃料を回収しているようなところでは、しばしば入居するときに残置物が存在していることがあります。大家さんから「前に入っていた人が置いていった物だけど、新そうなので使えたら使ってください。」と言われる物が残置物です。
【不動産の残置物の所有者は大家さん】
残置物は、本来は前の入居者が退去する際に撤去しておかなければならないものです。不動産の賃貸契約をしたら、入居者は自分が設置した物を退去時に撤去する義務があります。入居した時と同じ状態にしなければなりません。これを民法では「原状回復義務」と言います。
原状回復に必要な費用は、賃貸物件を借りた入居者が負担しなくてはなりません。つまり、設置した人間が、自分の費用で取り外すことが求められるわけです。
ただし、退去前に大家さんに残していくことを相談して、大家さんが設備を見て「使えそうだから、残していって構いません。」と了解を与えることもあります。いわゆる不動産会社だと、このような交渉は無理でしょうが、大家さんが同じ敷地内に住んでいて、賃料を毎月回収しに来るような関係では、よくあることです。
残置物を残していくことを了承した時点で、その設備等の所有権は前の入居者から大家さんに移ります。前の入居者から大家さんに無償で譲渡されたことになります。その段階でそれらの設備等は残置物ではなくなり、大家さんの所有物になるのです。
【不動産の残置物を新しい入居者が要らないと言ったら？】
前の入居者が残していきたいと申し出て、大家さんが検分した時には、「まだ十分に使えそうで、なかなか新しい物じゃないか」と評価されたわけですが、それらを新しい入居者が気に入るとは限りません。「新品を揃えて新生活をスタートさせようと思ったのに、他人のお古が置いてあって嫌」という場合もあります。
新しい入居者が残置物だった設備等を不要だと大家さんに申し出た場合、その撤去は、当然ですが大家さんがしなければなりません。撤去にかかる費用を負担する義務は、新しい入居者にはありません。撤去費用は大家さんが負担する義務があります。
ただし、大家さんが撤去費用を元の入居者に請求することはできます。大家さんに不利なようですが、そうした状況を少しでも乗り越えやすくするために、敷金があります。また、家賃保証会社による保証委託という手段もあります。
【まとめ】
不動産の賃貸契約によって収入を得ようとした時、問題になりやすいのが前の入居者による残置物です。入居中に設置した物は、原則として退去する際に全て撤去することになっています。
撤去費用は、入居者が負担します。しかし、入居者が退去前に大家さんに設備を残していくことを相談し、設備等を検分した大家さんが残していくことを了承することもあります。
了承を得た物が残置物です。残置物は無償で前の入居者から大家さんに譲られた物とみなされ、所有権は大家さんに移ります。そこで、新しい入居者が残置物の撤去を申し出た場合は、大家さんが撤去する義務を負います。
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