親の住んでいた実家を相続した場合など、やむなく戸建住宅を売却する時があります。当然、素人の一般市民が買主を探せるわけがなく、専門業者である不動産会社に仲介してもらうことになります。今回は戸建売却について契約の種類であったり仲介手数料がいくらになるかを紹介したいと思います。
●媒介契約の種類
不動産会社に戸建住宅を売却してもらうには、正式に媒介契約を結ばなければなりません。その媒介契約には以下の3種類があります。
1．専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、不動産会社1社だけと契約する方法であり、他の不動産会社を併用することはできません。仮に、依頼主自身で買主を見つけたとしても、不動産会社に仲介してもらうことが義務付けられています。契約期間の上限は3ヶ月となっており、1ヶ月、2ヶ月にすることもできます。また、自動更新は無く、改めて契約を締結し直します。なお、不動産会社には、依頼主に対して7日に1回以上の割合で販売状況を報告する義務が課されています。
1)メリット
不動産会社は仲介手数料が確保されているため、宣伝費を増やすなど販売活動に積極的になります。一方、依頼主は毎週の報告によって、状況を確認できます。また、窓口が1本化されるため、複数の業者と連絡し合う煩わしさが無くなります。
2)デメリット
「囲い込み」の危険性があります。囲い込みというのは、仲介業者が他の不動産会社から物件の照会があっても、色々な理由を付けて情報を流さないことです。仲介業者は物件を売却すると、売主と買主の双方から仲介手数料を取れます。仮に、他の業者に買主を見つけられてしまうと、買主からの手数料を取れなくなります。専属専任媒介契約によって、依頼主と折衝できるのは自社しかいないことをいいことに、情報を囲い込むようになります。依頼主にとっては販売機会の損失に繋がります。
2．専任媒介契約
専任媒介契約も1社のみにしか依頼できないことや、契約期限が3ヶ月であることは専属専任媒介契約と変わりません。異なるのは、依頼主自身が買主を見つけた場合、依頼主が物件を直接買主に売却できること、依頼主への販売状況の報告義務が14日に1回と減ることです。
3．一般媒介契約
一般媒介契約は不動産会社への仲介に対する制約が無く、何社とでも媒介契約を結ぶことができます。契約期間に対する定めもありません。当然、依頼主自身が買主を見つけて売却することもできます。なお、仲介業者には依頼主に対する報告義務がありません。また、「レインズ」への登録義務もありません。
レインズというのは、指定流通機構(不動産業界の統一組織)が導入している情報システムのことで、不動産の売買情報が掲載されている業界専用のポータルサイトのことです。専属専任媒介契約と専任媒介契約の場合は、レインズへの依頼物件の登録が義務付けられています。
1)メリット
複数の不動産会社と自由に契約を結ぶことができます。早い者勝ちになるため、仲介業者は売却を急ぐ傾向にあります。
2)デメリット
仲介業者にとっては仲介手数料が確保されているわけではないため、売却しやすい価値のある物件でないと、積極的な販促活動をしません。また、レインズへの登録が無いため、業界内での情報の流通が無く、販売機会が仲介業者の営業範囲内に限定されます。
●仲介手数料
仲介業者に支払う仲介手数料には、広告宣伝費用や購入希望者を現地まで案内する費用、その他販売活動にかかる費用など、仲介に必要な費用が全て含まれています。なお、仲介手数料に関しては成功報酬となっているため、契約が成立するまでは費用の支払いが発生しません。ただし、通常の販促活動では行わない業務を依頼した場合は、その実費を支払わなければなりません。
仲介手数料の金額は宅地建物取引業法によって上限額が定められているため、どの業者に依頼しても一般的に上限額を請求されます。
1．200万円以下：売買価格の5％
2．200万円超 400万円以下：売買価格の4％
3．400万円超：売買価格の3％
ちなみに、値引は交渉次第です。
●まとめ
媒介契約はどれが良いとは言いきれません。物件の内容や地域性、ニーズによって判断します。
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